Γεώργιος Χ. Ρήγας - Δικηγόρος Παρ' Αρείω Πάγω







ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ 1730/2013

Περίληψη

Μίσθωση ακινήτου - Κύρια κατοικία - Διάρκεια μίσθωσης - Η μίσθωση επί εγκατάλειψης του μισθίου (κατοικίας) από τον μισθωτή - Αναίρεση - Διάδικος που νίκησε - Έννομο συμφέρον -. Μίσθωση ακινήτου που αφορά κύρια κατοικία. Η μίσθωση κατοικίας ισχύει τουλάχιστον για 3 έτη και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το μέχρι τη λήξη υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο, ή δεν οφείλει κανένα μίσθωμα κατά το χρόνο της εγκατάλειψης του μισθίου (ΑΠ 617, 760/00). Έννομο συμφέρον της νικήσασας ενάγουσας στην αντικατάσταση της εσφαλμένης αιτιολογίας της απόφασης διότι από αυτήν δημιουργείται δυσμενές δεδικασμένο γι’ αυτήν, ως προς την νομική βασιμότητα της αγωγής, συνιστάμενο στην μη υπαγωγή της ένδικης μίσθωσης στις διατάξεις του άρθρου 2 § 1 του Ν. 1703/1987, που μπορεί να αντιταχθεί κατ’ αυτής, στην αγωγή την οποία ενδεχομένως θα εγείρει αυτή για την καταβολή των μισθωμάτων και της νόμιμης διάρκειας της μίσθωσης, ως προς τα οποία η κρινόμενη αγωγή της κρίθηκε από το Εφετείο, για τον λόγο τούτο, ως απορριπτέα. Κρίθηκε ότι η ένδικη μίσθωση κατοικίας δεν υπάγεται στην προστατευτική διάταξη του άρθρου 2 § 1 του Ν. 1703/1987 ως προς τον χρόνο διάρκειας αυτής και η διάρκεια αυτής ανέρχεται σε τρία έτη, έστω και αν με το μισθωτήριο συμφωνητικό συμφωνήθηκε αυτή να έχει διάρκεια δύο ετών.

Αριθμός 1730/2013

ΤΟ ΔΙΚΑΣΤΗΡΙΟ ΤΟΥ ΑΡΕΙΟΥ ΠΑΓΟΥ

Δ' Πολιτικό Τμήμα

ΣΥΓΚΡΟΤΗΘΗΚΕ από τους Δικαστές: Γεώργιο Γιαννούλη, Αντιπρόεδρο του Αρείου Πάγου, Γρηγόριο Κουτσόπουλο, Παναγιώτη Ρουμπή, Δημητρούλα Υφαντή και Παναγιώτη Χατζηπαναγιώτη, Αρεοπαγίτες.

    ΣΥΝΗΛΘΕ σε δημόσια συνεδρίαση στο Κατάστημά του, στις 17 Μαΐου 2013, με την παρουσία και της Γραμματέως Ελένης Τσιουρή, για να δικάσει μεταξύ:

    Της αναιρεσείουσας: Ανώνυμης Εταιρείας με την επωνυμία "S. P. Α.Ε. ΕΠΕΝΔΥΣΕΩΝ ΚΑΙ ΕΚΜΕΤΑΛΛΕΥΣΕΩΝ ΑΚΙΝΗΤΩΝ Α.Ε." και το διακριτικό τίτλο "S. P. A.E." η οποία εδρεύει στο …και εκπροσωπείται νόμιμα, η οποία εκπροσωπήθηκε δια του πληρεξουσίου δικηγόρου της Ιωάννη Κωστόπουλο και κατέθεσε προτάσεις.

    Του αναιρεσιβλήτου: ’. Κ. του Δ., κατοίκου ... ο οποίος εκπροσωπήθηκε δια του πληρεξουσίου δικηγόρου του Στυλιανό Καραμαριά και κατέθεσε προτάσεις.

    Η ένδικη διαφορά άρχισε με την από 6-6-2008 αγωγή της ήδη αναιρεσείουσας, που κατατέθηκε στο Μονομελές Πρωτοδικείο Αθηνών. Εκδόθηκαν οι αποφάσεις:1052/2009 οριστική του ίδιου Δικαστηρίου και 2134/2011 του Εφετείου Αθηνών. Την αναίρεση της τελευταίας απόφασης ζητεί η αναιρεσείουσα με την από 11-10-2011 αίτησή της.

    Κατά τη συζήτηση της αίτησης αυτής, που εκφωνήθηκε από το πινάκιο, οι διάδικοι παραστάθηκαν, όπως σημειώνεται πιο πάνω. Ο Εισηγητής Αρεοπαγίτης Παναγιώτης Χατζηπαναγιώτης ανέγνωσε την από 8-10-2012 έκθεση του κωλυομένου να συμμετάσχει στην σύνθεση Αρεοπαγίτη Μιλτιάδη Σπυρόπουλου, με την οποία εισηγήθηκε την παραδοχή των λόγων της αιτήσεως αναιρέσεως.

    Ο πληρεξούσιος της αναιρεσείουσας ζήτησε την παραδοχή της αιτήσεως, ο πληρεξούσιος του αναιρεσιβλήτου την απόρριψή της και καθένας την καταδίκη του αντιδίκου μέρους στη δικαστική δαπάνη.

    ΣΚΕΦΘΗΚΕ ΣΥΜΦΩΝΑ ΜΕ ΤΟ ΝΟΜΟ

Ι.- Σύμφωνα με το άρθρο 1 § 1 του Ν. 2235/1994 έπαυσαν να ισχύουν από 30.6.1997 οι προστατευτικές της κύριας κατοικίας διατάξεις του Ν. 1703/1987, πλην εκείνης του άρθρου 2 § 1, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 § 5 του Ν. 2235/1994 (άρθρ. 10 § 2 Ν. 1703/1987). Κατά την εν λόγω διάταξη "η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο. Η διάταξη αυτή ισχύει και μετά την 1.7.1997". Η εν λόγω διάταξη είναι ειδική, εξαιρετική, δημόσιας τάξης και αναγκαστικού δικαίου, γι' αυτό αν η συμφωνημένη χρονική διάρκεια της μίσθωσης είναι μικρότερη της τριετίας, η μίσθωση ισχύει για τρία (3) έτη, ενώ, αν συμφωνήθηκε διάρκεια μεγαλύτερη της τριετίας, ισχύει η συμφωνημένη μεγαλύτερη διάρκεια. Η ρύθμιση είναι δεσμευτική για τα συμβαλλόμενα μέρη (εκμισθωτή και μισθωτή), πλην δεν έχει αναδρομική δύναμη, δηλαδή δεν καταλαμβάνει τις μισθώσεις που προϋπήρχαν της άνω ρυθμιστικής διάταξης, καθόσον από καμία διάταξη αυτής (άρθρ. 1 § 5 Ν. 2235/1994) ή άλλης δεν προσδίδεται αναδρομική ισχύς σ' αυτή (ΑΠ 650/2007). Περαιτέρω, κατά το άρθρο 574 ΑΚ με τη σύμβαση της μίσθωσης πράγματος ο εκμισθωτής έχει υποχρέωση να παραχωρήσει στο μισθωτή τη χρήση του πράγματος για όσο χρόνο διαρκεί η σύμβαση και ο μισθωτής να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα. Κατά δε το άρθρο 596 ΑΚ ο μισθωτής δεν απαλλάσσεται από το μίσθωμα, αν εμποδίζεται να χρησιμοποιήσει το μίσθιο από λόγους που αφορούν τον ίδιο. Έχει δικαίωμα όμως να αφαιρέσει από το μίσθωμα καθετί που ωφελήθηκε ο εκμισθωτής χρησιμοποιώντας το μίσθιο με άλλο τρόπο. Από τις παραπάνω διατάξεις προκύπτει ότι επί μίσθωσης ορισμένης διάρκειας ο μισθωτής, στον οποίο παραχωρήθηκε η χρήση του μισθίου, υποχρεούται να καταβάλει το συμφωνημένο μίσθωμα στο μισθωτή, και αν ακόμη αδυνατεί από λόγους που αφορούν τον ίδιο ή δεν θέλει να κάνει χρήση του μισθίου. 'Ετσι, αν ο μισθωτής εγκαταλείψει το μίσθιο πριν τη λήξη του συμφωνημένου χρόνου χωρίς νόμιμο ή συμβατικό δικαίωμα, η μίσθωση δεν λύνεται και ο μισθωτής υποχρεούται να καταβάλει το μίσθωμα για ολόκληρο το μέχρι τη λήξη υπόλοιπο χρόνο της μίσθωσης, έστω και αν δεν κάνει χρήση του μισθίου για λόγους που αφορούν τον ίδιο, ή δεν οφείλει κανένα μίσθωμα κατά το χρόνο της εγκατάλειψης του μισθίου (ΑΠ 760/2000, ΑΠ 617/2000).Εξάλλου, κατά τις διατάξεις των άρθρων 556 § 2 και 578 Κ.Πολ.Δ., αναίρεση δικαιούται να ασκήσει και ο διάδικος που νίκησε, εφόσον έχει έννομο συμφέρον, εάν δε τούτο έγκειται στην αποτροπή δεδικασμένου, που προκύπτει από το αιτιολογικό της προσβαλλόμενης απόφασης, αναιρείται αυτή μόνο ως προς την εσφαλμένη αιτιολογία της. Εκ τούτων προκύπτει ότι αν το αιτιολογικό της προσβαλλόμενης απόφασης είναι εσφαλμένο, αλλά το διατακτικό της ορθό, ο ’ρειος Πάγος απορρίπτει την αναίρεση και αντικαθιστά το εσφαλμένο αιτιολογικό με το ορθό. Στην περίπτωση δηλαδή αυτή το διατακτικό της απόφασης του Αρείου Πάγου περιέχει απορριπτική της αναίρεσης διάταξη και στο σκεπτικό παράθεση του ορθού αιτιολογικού σε αντικατάσταση του εσφαλμένου (Ολ. ΑΠ 30/1998, ΑΠ 931/2001). Τέλος, κατά το άρθρο 559 αριθμ.1 ΚΠολΔ, η παραβίαση κανόνα ουσιαστικού δικαίου συνίσταται στην εσφαλμένη ερμηνεία ή εφαρμογή του, η οποία υπάρχει όταν εφαρμόζεται κανόνας ουσιαστικού δικαίου αν και δεν υπάρχουν οι πραγματικές προϋποθέσεις του ή στην αντίθετη περίπτωση, όταν δεν εφαρμόζεται κανόνας δικαίου ενώ υπάρχουν οι πραγματικές προϋποθέσεις του, σύμφωνα με όσα ανελέγκτως δέχθηκε το δικαστήριο της ουσίας.

    - Στην προκειμένη περίπτωση, από την επισκόπηση των διαδικαστικών εγγράφων της δικογραφίας προκύπτουν τα ακόλουθα : Με την από 6.7.2008 και με αριθμό κατάθεσης δικογράφου 4475/2008 αγωγή, η ενάγουσα και ήδη αναιρεσείουσα ιστορούσε ότι δυνάμει του από 22.5.2007 ιδιωτικού συμφωνητικού εκμίσθωσε στον εναγόμενο και ήδη αναιρεσίβλητο για μία διετία, ήτοι από 15.5.2007 μέχρι 14.5.2009, το περιγραφόμενο μίσθιο ακίνητο (μεζονέτα τριών επιπέδων), προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ως κατοικία του ιδίου και της οικογένειάς του, έναντι μηνιαίου μισθώματος 2.500 ευρώ και ότι ο εναγόμενος εγκατέλειψε το μίσθιο, άνευ συμβατικού ή νομίμου δικαιώματος, στις 10.6.2008 και έτσι της οφείλει τα μισθώματα του χρονικού διαστήματος από 14.5.2008 μέχρι 14.5.2010, που λήγει η τριετής νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης. Με βάση δε αυτό το ιστορικό ζήτησε όπως υποχρεωθεί ο εναγόμενος να της καταβάλει για τα ως άνω μισθώματα το ποσό των 60.000 ευρώ με τον νόμιμο τόκο. Περαιτέρω ο εναγόμενος, με τις ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου υποβληθείσες προτάσεις του, το μεν συνομολόγησε την ένδικη μίσθωση, το δε, αμυνόμενος κατά της αγωγής, ισχυρίσθηκε, προς κατάλυση αυτής, α) ότι η μίσθωση λύθηκε στις 16.6.2008, δια καταγγελίας αυτού, γενομένης λόγω δολίας απόκρυψης πραγματικού ελαττώματος του μισθίου, που το καθιστούσε μάλιστα και επικίνδυνο για την υγεία του ιδίου και της οικογένειάς του και ως εκ τούτου δεν οφείλει μισθώματα, β) ότι έχει εξοφλήσει το μίσθωμα μηνός Μαίου 2008, ήτοι της χρονικής περιόδου από 15.5.2008 έως 15.6.2008, και γ) ότι η ενάγουσα, μολονότι κατά την αποχώρησή του από το μίσθιο, στις 10.6.2008, κλήθηκε να παραλάβει τα κλειδιά, δεν το έπραξε, ώστε να επιχειρήσει έκτοτε την εκ νέου εκμίσθωσή του, παρά πέντε μήνες αργότερα, επιδεικνύουσα έτσι συμπεριφορά αντικείμενη στην καλή πίστη, με την οποία συμπεριφορά, εξάλλου, συνετέλεσε στην επέλευση και στην έκταση της ζημίας της, αφού παρέλειψε να την αποτρέψει και να την περιορίσει με την εκμίσθωση του επίμαχου μισθίου μετά την αποχώρησή του από αυτό. Επικουρικά δε πρότεινε σε συμψηφισμό κατά των αγωγικών απαιτήσεων, ανταπαίτησή του, ποσού 7.500 ευρώ, το οποίο είχε καταβάλει στην ενάγουσα ως εγγύηση. Επί της αγωγής αυτής εκδόθηκε η υπ' αριθμ. 1052/2009 οριστική απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου Αθηνών, με την οποία, αφού κρίθηκε ότι είναι νόμιμη και αφού απορρίφθηκε ως αόριστη η κατά τα άνω ένσταση συμψηφισμού του εναγόμενου, ενώ οι λοιπές ως άνω ενστάσεις του κρίθηκε ότι είναι νόμιμες, έγινε δεκτή ως και μερικώς κατ' ουσίαν βάσιμη, για το ποσό των 10.000 ευρώ, κριθέντος ειδικότερον ότι η καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης στην οποία είχε προβεί ο εναγόμενος ήταν άκυρη, ότι αυτός απεχώρησε του μισθίου άνευ νομίμου δικαιώματος προς τούτο στις 10.6.2008, ότι ένεκα της πρόωρης αποχώρησής του οφείλει τα μισθώματα της χρονικής περιόδου από 15.6.2008 μέχρι 14.5.2010, οπότε και έληγε η νόμιμη διάρκεια της μίσθωσης, ότι το μίσθιο εκμισθώθηκε σε νέο μισθωτή την 1.12.2008, ότι η ενάγουσα ασκεί καταχρηστικά το αγωγικό της δικαίωμα, καθόσον αφορά τα πέραν του τετραμήνου από την αποχώρηση του εναγόμενου από το μίσθιο μισθώματα, διότι το βραδύτερον εντός τεσσάρων μηνών θα μπορούσε ευχερώς να ανεύρει νέο μισθωτή με το ίδιο μίσθωμα, σε κάθε δε περίπτωση η πέραν του τετραμήνου ζημία της οφείλεται και σε δικό της πταίσμα και ότι ο εναγόμενος οφείλει να καταβάλει στην ενάγουσα το προαναφερόμενο ποσό των 10.000 ευρώ, που αντιστοιχεί σε τέσσερα μηνιαία μισθώματα της χρονικής περιόδου από την εγκατάλειψη του μισθίου από αυτόν μέχρι και τον μήνα Οκτώβριο του 2008. Κατά της απόφασης αυτής άσκησε η μεν ενάγουσα την από 7.7.2009 και με αριθμό κατάθεσης 8142/2009 έφεσή της, ο δε εναγόμενος την από 23.9.2009 και με αριθμό κατάθεσης 8857/2009 τοιαύτη. Με την έφεσή της η ενάγουσα παραπονούνταν για εσφαλμένη ερμηνεία και εφαρμογή του νόμου και για κακή εκτίμηση των αποδείξεων, καθόσον αφορά τις διατάξεις της εκκαλουμένης με τις οποίες έγιναν δεκτές ως νόμιμες και μερικώς κατ' ουσίαν βάσιμες οι ενστάσεις του εναγομένου περί καταχρηστικής άσκησης του αγωγικού εν προκειμένω δικαιώματος αυτής και περί συντρέχοντος πταίσματός της στην ζημία της και συνακόλουθα απορρίφθηκε η αγωγή της ως κατ' ουσίαν αβάσιμη κατά το μέρος της με το οποίο είχε ζητηθεί η επιδίκαση μισθωμάτων για το πέραν της 15.10.2008 χρονικό διάστημα και μέχρι τη λήξη της νόμιμης διάρκειας της μίσθωσης. Ο εναγόμενος δε παραπονούνταν για κακή εκτίμηση των αποδείξεων σχετικά με την κατ' ουσίαν απόρριψη του ισχυρισμού του περί λύσης της μίσθωσης με έγγραφη καταγγελία του, για την μερική κατ' ουσίαν απόρριψη των ενστάσεών του περί καταχρηστικής άσκησης της αγωγής και συντρέχοντος πταίσματος της ενάγουσας στην επέλευση της ζημίας της και για την απόρριψη ως αόριστης της ένστασης συμψηφισμού και την εν μέρει κατ' ουσίαν αποδοχή της αγωγής. Επί των εφέσεων αυτών, οι οποίες συνεκδικάσθηκαν, εκδόθηκε η αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση, με την οποία, όπως προκύπτει από την επισκόπηση του περιεχομένου της και την προσήκουσα εκτίμηση αυτού, το Εφετείο, προβαίνοντας σε αυτεπάγγελτο έλεγχο της νομικής βασιμότητας και του παραδεκτού της αγωγής, ως εκ του μεταβιβαστικού αποτελέσματος της έφεσης της ενάγουσας (άρθρ.522 Κ.Πολ.Δ.), παραπονουμένης για την κατ' ουσίαν απόρριψη της αγωγής, καθόσον αφορά τα μισθώματα της χρονικής περιόδου από την συζήτηση αυτής ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου (12.12.2008) και μέχρι τη λήξη του νόμιμου χρόνου διάρκειας της μίσθωσης (14.5.2010), έκρινε ότι η αγωγή, με βάση τα εις αυτήν εκτιθέμενα, α) είναι απορριπτέα ως προώρως εγερθείσα, κατά το μέρος της με το οποίο διωκόταν να υποχρεωθεί ο εναγόμενος και ήδη αναιρεσίβλητος να καταβάλει στην ενάγουσα και ήδη αναιρεσείουσα τα μισθώματα για τον μετά την συζήτηση ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου χρόνο (12.12.2008) και μέχρι τον συμβατικό χρόνο λήξης της μίσθωσης (14.5.2009), για τον λόγο ότι αυτά δεν είχαν καταστεί ληξιπρόθεσμα και απαιτητά μέχρι τότε και μέχρι τον συμβατικό χρόνο λήξης της σύμβασης μίσθωσης και β) δεν είναι νόμιμη κατά το μέρος της με το οποίο διωκόταν η επιδίκαση μισθωμάτων για το από 15.5.2009 έως 14.5.2010 χρονικό διάστημα, κατά το οποίο η σύμβαση ισχύει εκ του νόμου, διότι η ένδικη μίσθωση, ως αφορώσα μίσθιο επιφανείας μεγαλύτερης των 120 τ.μ., εξαιρείται της προστασίας του Ν. 1703/1987, κατ' άρθρο 3 του Ν. 1898/1990, όπως τροποποιήθηκε με το άρθρο 3 του Ν. 1953/1991 και ως εκ τούτου, για το πέραν της συμβατικής διάρκειας της μίσθωσης διάστημα, δεν υφίσταται αξίωση της ενάγουσας για μισθώματα. Παράλληλα, η αναιρεσιβαλλόμενη απόφαση, με επάλληλη αιτιολογία, έκρινε ότι σε κάθε περίπτωση η αγωγή είναι απορριπτέα για τα μισθώματα του ως άνω χρονικού διαστήματος (15.4.2009 έως 14.5.2010), διότι αυτά δεν είχαν καταστεί ληξιπρόθεσμα και απαιτητά κατά το χρόνο της συζήτησης της αγωγής ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου. Εν συνεχεία, από την περαιτέρω επισκόπηση του περιεχομένου της πληττόμενης απόφασης και την προσήκουσα εκτίμηση αυτού, προκύπτει ότι έγιναν ανελέγκτως δεκτά, τα ακόλουθα, περιληπτικώς εκτιθέμενα ενταύθα, και ειδικότερα ότι : Με το από 22.5.2007 ιδιωτικό συμφωνητικό που καταρτίσθηκε μεταξύ των διαδίκων η ενάγουσα και ήδη αναιρεσείουσα εκμίσθωσε στον εναγόμενο και ήδη αναιρεσίβλητο για το από 15.5.2007 μέχρι 14.5.2009 χρονικό διάστημα και αντί μηνιαίου μισθώματος 2.500 ευρώ, καταβαλλομένου εντός των πρώτων πέντε ημερών εκάστου μισθωτικού μηνός, μία μεζονέτα τριών επιπέδων, συνολικού εμβαδού 230 τ.μ., προκειμένου να χρησιμοποιηθεί ως κατοικία αυτού και της οικογενείας του. Ο εναγόμενος παρέλαβε το μίσθιο ακίνητο και έκανε χρήση αυτού, πλην όμως και μολονότι η ενάγουσα είχε αποκαταστήσει εντός του μηνός Φεβρουαρίου 2008 το γνωστοποιηθέν σ' αυτήν από τον εναγόμενο κατά μήνα Ιανουάριο του 2008 ελάττωμα του μισθίου ακινήτου (οσμή πετρελαίου στους χώρους του καθιστικού, της αποθήκης και της κουζίνας), εντούτοις αυτός, επικαλούμενος το εν λόγω ελάττωμα, κατάγγειλε την ένδικη μίσθωση στις 14.5.2008 και απεχώρησε τούτου (μισθίου) κατά μήνα Ιούνιο του 2009. Η εν λόγω καταγγελία κρίθηκε ότι δεν επέφερε τα έννομα αποτελέσματά της, δηλαδή τη λύση της ένδικης σύμβασης μίσθωσης, και συνεπώς ο εναγόμενος δεν είχε απαλλαγεί από την υποχρέωσή του για καταβολή των μισθωμάτων μέχρι το χρόνο της συμβατικής λήξης της. Στη συνέχεια δε και αφού κρίθηκαν και απορρίφθηκαν α) ως μη νόμιμοι οι ισχυρισμοί του εναγόμενου περί καταχρηστικής άσκησης του αγωγικού εν προκειμένω δικαιώματος της ενάγουσας (ΑΚ 281) και περί συντρέχοντος πταίσματος αυτής στην επέλευση της ζημίας της (ΑΚ 300) και β) ως αόριστη η προταθείσα από αυτόν ένσταση συμψηφισμού, έγινε δεκτό ότι ο εναγόμενος οφείλει να καταβάλει στην ενάγουσα τα μισθώματα της μισθωτικής περιόδου από 15.6.2008 έως 15.12.2008, ήτοι του χρονικού διαστήματος από την εγκατάλειψη του μισθίου από τον εναγόμενο και μέχρι το χρόνο συζήτησης της αγωγής ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, συνολικού ποσού 15.000 ευρώ (6 μήνες επί 2.500 ευρώ). Με βάση δε τις παραδοχές του αυτές το Εφετείο απέρριψε ως κατ' ουσίαν αβάσιμη την έφεση του εναγόμενου και έκανε δεκτή ως και κατ' ουσίαν βάσιμη την έφεση της ενάγουσας και στη συνέχεια εξαφάνισε την πρωτόδικη απόφαση, κράτησε και δίκασε κατ' ουσία την αγωγή και την έκανε εν μέρει δεκτή, ως και μερικώς κατ' ουσίαν βάσιμη, για το ως άνω ποσό των 15.000 ευρώ. Έτσι που έκρινε το Εφετείο και απέρριψε την αγωγή ως μη νόμιμη κατά το μέρος της με το οποίο διωκόταν η επιδίκαση μισθωμάτων για το από 15.5.2009 έως 14.5.2010 χρονικό διάστημα, ήτοι για το επικαλούμενο από την ενάγουσα ως διάστημα νόμιμης διάρκειας της μίσθωσης, με την αιτιολογία ότι το μίσθιο, ως μεγαλύτερο των 120 τ.μ., δεν υπάγεται στην προστασία της διατηρηθείσας σε ισχύ διάταξης του άρθρου 2 § 1 του Ν. 1703/1987, έσφαλε, σύμφωνα με τα εκτιθέμενα στην προηγηθείσα μείζονα σκέψη της παρούσας, ως προς την ερμηνεία και εφαρμογή της ουσιαστικού δικαίου διάταξης αυτής, η οποία, όπως αντικαταστάθηκε με το άρθρο 1 § 5 του Ν. 2235/1994, εξακολουθεί να ισχύει και με την οποία ορίζεται ότι η μίσθωση ακινήτου για κατοικία ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη και αν ακόμη έχει συμφωνηθεί για βραχύτερο χρονικό διάστημα ή για αόριστο χρόνο.

    Συνεπώς και εφόσον η ένδικη μίσθωση, η οποία αφορά κύρια κατοικία, ισχύει τουλάχιστον για τρία (3) έτη, η κρινόμενη αγωγή, κατά το μέρος της αυτό με το οποίο διωκόταν η καταβολή των μισθωμάτων του νόμιμου χρόνου διάρκειας της μίσθωσης, ήταν νόμιμη. Στην προκειμένη όμως περίπτωση το για τα μισθώματα της ως άνω χρονικής περιόδου απορριπτικό διατακτικό της αναιρεσιβαλλόμενης απόφασης στηρίζεται αυτοτελώς στην ορθή επάλληλη αιτιολογία με την οποία απορρίφθηκε η αγωγή κατά το προαναφερόμενο μέρος της ως προώρως εγερθείσα, διότι κατά το χρόνο συζήτησης αυτής ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου δεν είχαν καταστεί τα μισθώματα της εν λόγω περιόδου ληξιπρόθεσμα και απαιτητά. Δεν είχαν δε καταστεί τα μισθώματα αυτά ληξιπρόθεσμα και απαιτητά διότι, όπως ορθώς δέχθηκε το Εφετείο, με βάση τα διαλαμβανόμενα στην αγωγή, η καταγγελία της σύμβασης μίσθωσης εκ μέρους του εναγόμενου μισθωτή δεν είχε προκαλέσει τη λήξη αυτής και συνεπώς για το ως άνω χρονικό διάστημα δεν οφειλόταν αποζημίωση αλλά μίσθωμα, το οποίο και θα έπρεπε να καταβληθεί κατά την συμφωνημένη προθεσμία από τον μη απαλλασσόμενο για την καταβολή του μισθωτή, που αδικαιολόγητα αποχώρησε από το μίσθιο και έπαυσε να κάνει χρήση αυτού (ΑΚ 595, 596). Όμως, η νικήσασα ενάγουσα έχει έννομο συμφέρον, το οποίο και επικαλείται, στην αντικατάσταση της προαναφερόμενης εσφαλμένης πρώτης αιτιολογίας, διότι από αυτήν δημιουργείται δυσμενές δεδικασμένο για την ενάγουσα ως προς την νομική βασιμότητα της αγωγής, συνιστάμενο στην μη υπαγωγή της ένδικης μίσθωσης στις διατάξεις του άρθρου 2 § 1 του Ν. 1703/1987, που μπορεί να αντιταχθεί κατ' αυτής, στην αγωγή την οποία ενδεχομένως θα εγείρει αυτή για την καταβολή των μισθωμάτων και της νόμιμης διάρκειας της μίσθωσης, ως προς τα οποία η κρινόμενη αγωγή της κρίθηκε από το Εφετείο, για τον λόγο τούτο, ως απορριπτέα. Περαιτέρω, κατά βασική δικονομική αρχή, που απορρέει από τις διατάξεις των άρθρων 69, 70, 223, 224, 269 και 281 του Κ.Πολ.Δ., ως απώτερος χρόνος κατά τον οποίο κρίνεται η συνδρομή των στοιχείων της κτήσης και του απαιτητού του συγκεκριμένου δικαιώματος του ενάγοντος είναι ο χρόνος της πρώτης συζήτησης της αγωγής του στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο, δηλαδή εκείνης κατά την οποία εκφωνείται η υπόθεση και αρχίζει η κατ' ουσίαν εκδίκασή της και μόνο κατ' εξαίρεση και για ειδικούς κάθε φορά λόγους εισάγεται η αρχή της προληπτικής έννομης προστασίας (άρθρ. 69 Κ.Πολ.Δ.). Η συνδρομή δε των ανωτέρω στοιχείων κρίνεται κατά τον ίδιο παραπάνω αναφερόμενο χρόνο, δηλαδή εκείνον της συζήτησης της αγωγής ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου, και όταν το εφετείο εξαφανίζει την εκκαλουμένη απόφαση και επιλαμβάνεται εκείνο της αγωγής.

    Συνεπώς, το Εφετείο, το οποίο με την αναιρεσιβαλλόμενη απόφασή του, έκρινε α) με την προαναφερόμενη επάλληλη αιτιολογία του, ότι η ένδικη αγωγή είχε προώρως εγερθεί και έπρεπε να απορριφθεί, καθόσον με αυτήν διωκόταν η καταβολή στην ενάγουσα των μισθωμάτων της χρονικής περιόδου της νόμιμης διάρκειας της μίσθωσης, ήτοι εκείνης του από 15.5.2009 έως 14.5.2010 χρονικού διαστήματος, διότι αυτά δεν είχαν καταστεί ληξιπρόθεσμα και απαιτητά κατά τον χρόνο συζήτησης της αγωγής ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου και β) με την ίδια παραπάνω αιτιολογία έκρινε ότι αυτή είναι απορριπτέα και καθόσον αφορά τα μισθώματα της χρονικής περιόδου για τον μετά την συζήτηση ενώπιον του πρωτοβάθμιου δικαστηρίου χρόνο (12.12.2008) και μέχρι τον συμβατικό χρόνο λήξης της μίσθωσης (14.5.2009), σε ουδεμία παραβίαση κανόνα ουσιαστικού ή δικονομικού δικαίου υπέπεσε. Κατά λογική ακολουθία οι δεύτερος και τρίτος λόγοι της αναίρεσης, με τους οποίους προσάπτεται στο Εφετείο η αναιρετική πλημμέλεια του ότι δεχόμενο αυτό ως απώτερο χρόνο κατά τον οποίο κρίνεται η συνδρομή των στοιχείων της κτήσης και του απαιτητού του συγκεκριμένου δικαιώματος του ενάγοντος εκείνον της πρώτης συζήτησης της αγωγής στο πρωτοβάθμιο δικαστήριο και όχι, μετά την εξαφάνιση της πρωτόδικης απόφασης, εκείνον της ενώπιόν του (Εφετείου) συζήτησης της υπόθεσης, παραβίασε τις προαναφερόμενες διατάξεις των άρθρων 69, 70, 223, 224, 269 και 281 του Κ.Πολ.Δ., οι οποίοι τείνουν να θεμελιωθούν, κατά τα εκτιθέμενα στην αναίρεση, ο μεν πρώτος τούτων επί του άρθρου 559 αριθμ. 1 Κ.Πολ.Δ., ο δε δεύτερος εξ αυτών και επί του αριθμ.16, είναι απορριπτέοι ως αβάσιμοι. Περαιτέρω, μετά την κατά τα άνω απόρριψη των προαναφερομένων δευτέρου και τρίτου λόγων της αναίρεσης, ο πρώτος λόγος αυτής, με τον οποίο προσάπτεται στο Εφετείο η αναιρετική πλημμέλεια της εσφαλμένης ερμηνείας και εφαρμογής του άρθρου 2 § 1 του Ν. 1703/1987 και διώκεται η βάσει αυτού αναίρεση της πληττόμενης απόφασης, πρέπει να απορριφθεί ως αλυσιτελώς προβαλλόμενος, αφού το διατακτικό της εν λόγω απόφασης στηρίζεται αυτοτελώς στην ορθή επάλληλη αιτιολογία με την οποία απορρίφθηκε η αγωγή κατά το προαναφερόμενο μέρος της (και) ως προώρως εγερθείσα. Κατόπιν λοιπόν όλων όσων προαναφέρθηκαν και εφόσον το διατακτικό της προσβαλλόμενης απόφασης είναι ορθό πρέπει α) να απορριφθεί η κρινόμενη αίτηση αναίρεσης, β) να αντικατασταθεί το προαναφερόμενο εσφαλμένο αιτιολογικό της αναιρεσιβαλλόμενης απόφασης, συνιστάμενο στο ότι η ένδικη μίσθωση κατοικίας δεν υπάγεται στην προστατευτική διάταξη του άρθρου 2 § 1 του Ν. 1703/1987 ως προς τον χρόνο διάρκειας αυτής, με το πιο πάνω ορθό αιτιολογικό της παρούσας, συνιστάμενο στο ότι η εν λόγω μίσθωση κατοικίας υπάγεται στην ως άνω προστατευτική διάταξη του άρθρου 2 § 1 του Ν. 1703/1987 και η διάρκεια αυτής ανέρχεται σε τρία (3) έτη, έστω και αν με το μισθωτήριο συμφωνητικό συμφωνήθηκε αυτή να έχει διάρκεια δύο (2) ετών, και γ) να καταδικασθεί η αναιρεσείουσα στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του έχοντος καταθέσει και προτάσεις αναιρεσίβλητου (άρθρ. 176, 183 Κ.Πολ.Δ.), όπως ορίζεται ειδικότερα στο διατακτικό.-

    ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΛΟΓΟΥΣ ΑΥΤΟΥΣ

Απορρίπτει την από 11.10.2011 και με αριθμό κατάθεσης 872/2011 αίτηση για αναίρεση της υπ' αριθμ. 2134/2011 απόφασης του Εφετείου Αθηνών, ειδικής διαδικασίας μισθωτικών διαφορών.- Και

    Καταδικάζει την αναιρεσείουσα στην πληρωμή των δικαστικών εξόδων του αναιρεσίβλητου, τα οποία ορίζει στο ποσό των χιλίων οκτακοσίων (1.800) ευρώ.-

    Κρίθηκε και αποφασίσθηκε στην Αθήνα στις 5 Ιουλίου 2013.

Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Η ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ

Δημοσιεύθηκε στην Αθήνα σε δημόσια συνεδρίαση στο ακροατήριό του στις 3 Σεπτεμβρίου 2013.

    Ο ΑΝΤΙΠΡΟΕΔΡΟΣ Ο ΓΡΑΜΜΑΤΕΑΣ